Rodrigo Karpat*
Esse é um dos temas mais polêmicos do mundo condominial, até porque, seja pela reclamação em si ou pelo valor envolvido, ninguém gosta de ser multado. Some-se a isso as dúvidas que surgem, pois o tema traz certa complexidade. Mas vamos passo a passo.
Basicamente, as multas são cobranças pecuniárias aplicadas pela gestão quando do descumprimento das regras dispostas na convenção e regimento interno por parte dos moradores.
Contudo, existem algumas convenções que não preveem essa cobrança, ficando a cargo da assembleia geral a decisão sobre isso. Sendo esse o caso, para que a multa seja aplicada, é necessária a aprovação de, no mínimo, 2/3 de todos os condôminos (art. 1.336, § 2º).
Ainda assim, a aplicação deve ser considerada a última instância de um foco de discórdia e confusões. Porém, muitas vezes, ela representa a única forma de coibir abusos e manter a ordem entre os moradores.
Considere aquilo que diz a convenção
Primeiramente, sanando uma objeção comum, é possível multar antes de qualquer notificação prévia, porém, isso deve ocorrer apenas quando a infração é considerada grave e desde que prevista em convenção do condomínio. Nesse sentido, aí a multa independe de uma advertência, por exemplo.
Contudo, é importante ressaltar peculiaridades que envolvem o tema. Enquanto algumas convenções exigem que antes da aplicação da multa haja uma notificação, há condomínios que não preveem formas de punição, bem como não estipulam as multas em moeda corrente, trazendo ainda mais polêmica e preocupação. Para esses, a sugestão é que a questão seja levada à assembleia, tanto para aprovar o regramento como também para atualizá-lo.
Como é a aplicação da multa em condomínio?
Quando do surgimento de uma situação que ultrapassa as regras impostas pelo condomínio e não sendo um caso grave, primeiramente o mais importante é advertir o infrator verbalmente para tentar resolver a questão sem a necessidade de aplicação de multa.
Não sendo possível , o próximo passo é a advertência, e é importante que se conceda ao condômino o direito de manifestação antes da aplicação e, na confirmação da multa, o condômino deve ter o direito de defesa.
Importante ainda e como sugestão, que a multa seja ratificada em assembleia, mesmo quando não previsto no regimento.
Como estabelecer valores para multas em condomínio?
A verdade é que não existe um padrão, normalmente, isso estará disposto nos documentos do condomínio.
Porém, é possível separar as infrações entre leve, média, grave e gravíssima e aí, se definir o valor que deve ser cobrado.
Lembrando que ele deve ser baseado na taxa condominial, por exemplo: leve (10% do valor da taxa), grave (50%). Sendo que algumas convenções definem o valor de uma cota por infração e na reincidência o valor dobra.
Ainda assim, o valor não poderá superar 10 vezes o valor da taxa condominial mensal. Isso é definido pelo Código Civil. (Parágrafo único, Art. 1.337)
E em caso de inadimplência de multa em condomínio?
Geralmente a multa é cobrada à vista, porém dependendo do valor, dada a gravidade, é possível negociar, desde que seja aceito pela gestão.
Além disso, ela é entregue junto com a cota condominial, porém, é essencial que as cobranças estejam desmembradas, sem que o valor da multa esteja inserido dentro do valor da cota, já que têm naturezas distintas.
Importante se entender que ao estar inadimplente com a multa, o condômino acaba tendo uma dívida com o condomínio, como ocorre quando da taxa condominial. Dessa forma, ele será cobrado primeiramente extrajudicialmente pela administradora e/ou empresa que atende o condomínio e, persistindo, irá parar na justiça, podendo até ter contas bloqueadas e/ou imóvel a leilão para saldar essa dívida.
Lembrando que com o advento da Lei nº 14.905/2024, o § 1º do artigo 1.336 do Código Civil foi alterado para submeter as dívidas condominiais às regras gerais de juros moratórios e correção monetária previstas nos artigos 395, parágrafo único, e 406 do Código Civil.
Assim, na ausência de previsão diversa na convenção condominial, a correção monetária segue o IPCA e a taxa de juros moratórios a Selic.
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Recorrendo da multa em condomínio
É direito do morador recorrer de qualquer multa. Ele pode contestar diretamente junto à administradora e tem o direito de defesa e contraditório.
Em todas as etapas ele deverá ter o direito de se defender sob pena de nulidade do procedimento, seja na advertência ou na aplicação da multa.
A defesa deverá ocorrer por escrito e considerando o disposto na convenção, em caso de necessidade de ratificação da multa em assembleia, o condômino terá o direito de se defender em assembleia também.
Lembrando que fica a cargo da gestão provar a situação que deu ensejo à multa, seja através de relatos fidedignos, imagens, áudio, etc.
Morador X Condômino
A multa geralmente fica vinculada à unidade, ou seja, de responsabilidade do proprietário, porém como a infração é pessoal, causada pelo inquilino, o dono (condômino) da unidade poderá ingressar com ação para cobrar o prejuízo do inquilino ou até mesmo rescindir o contrato por infração contratual.
Porém, em casos específicos a justiça tem entendido que tanto o inquilino quanto o proprietário são solidários no pagamento da multa, ou seja, ambos são responsáveis por esse pagamento e, depois, caso comprovada a culpa exclusiva do inquilino, o proprietário da unidade terá o direito de cobrá-lo em outra ação (direito de regresso).
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Além disso, a multiplicidade de questões que os diversos tipos de condomínio existentes trazem gera ambiguidades e complexidades únicas.
Para resolver esses problemas, o livro utiliza uma abordagem baseada em perguntas frequentes feitas ao autor ao longo dos anos, oferecendo uma visão abrangente das questões comuns e inéditas que envolvem a área condominial.
O que fazer quando há reincidência em multas de condomínio?
Por último: e quando as multas não resolvem?
Bem, nos casos mais graves, quando tudo já foi feito em termos pecuniários para coibir as atitudes de determinado condômino e esse continua desrespeitando as regras, não há mais o que fazer a não ser entrar na justiça com um pedido de exclusão de condômino antissocial.
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*Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 20 anos, sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e ex-Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB (23/25).
