Rodrigo Karpat*
A inadimplência condominial continua sendo um ponto de muita atenção nos condomínios, pois o não pagamento da cota condominial por qualquer unidade onera aos demais.
A título de exemplo, se um condomínio tem 10% de condôminos inadimplentes, o condômino que está em dia com a sua obrigação está custeando essa cota em atraso e tem em regra proporcionalmente 10% de majoração da sua cota.
E quando o valor dessas cotas em aberto voltarem ao condomínio, seja através de acordo ou ações judiciais, dificilmente o valor recebido será descontado da cota mensal, uma vez que o condomínio requer constante manutenção e atualização da edificação.
Quando o acordo de dívida muda a situação do condômino inadimplente
É importante reforçar que a falta do pagamento da cota condominial na data de vencimento do boleto, atrapalha o fluxo do condomínio, tanto quanto o condômino inadimplente contumaz.
Mesmo sem que o síndico possa oferecer descontos nas cotas em atraso, é comum que ocorram negociações da dívida, e destas negociações, muitas vezes, são firmados termos de acordos/confissões de dívidas, para que o pagamento ocorra de forma parcelada e o dinheiro retorne ao condomínio.
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O devedor com acordo continua inadimplente?
A grande questão é se o devedor que fez um acordo, continua sendo considerado inadimplente, se aquele que fez acordo pode participar das assembleias, e por fim, a pergunta de ouro é, se o devedor em acordo está quite com o condomínio?
Com base no Art. 360 do Código Civil, quando o devedor contrai com o credor nova dívida, a anterior se extingue, fica novada. Assim, aquele que negociou a sua dívida, não é mais devedor na acepção jurídica do termo, até que deixe de pagar a cota do mês ou a parcela do acordo.
Por definição legal o condômino inadimplente com acordo não pode ser considerado devedor, ele não tem mais a dívida anterior, então até que este deixe de pagar a cota do acordo no prazo, ou a cota do mês, ele está em dia para com a suas obrigações perante o condomínio.
De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 20ª edição Editora Forense, pg. 560, definiu a novação como:
“a obrigação constituída a novo vem mudar, substituir, transformar a obrigação velha, que se extingue ou deixa de existir. Desta forma, no sentido técnico, novação implica, necessariamente, na extinção da dívida ou obrigação anterior, pela criação de um direito novo, quase coloca em substituição ao que foi extinto.”
Neste sentido o TJSP se manifestou:
Agravo de instrumento. Despesas de condomínio. Execução de título extrajudicial. Citação por hora certa efetivada na pessoa da mãe da executada. Validade. Certidão do oficial de justiça que relata suspeita de ocultação. Ato citatório realizado em conformidade com disposto nos artigos 252 e 253 do Código de Processo Civil. Executada que permaneceu inerte após sua citação, realizada validamente em junho de 2019, deixando transcorrer os prazos para efetuar o pagamento e para oposição de embargos à execução, omissão que tornou necessária a nomeação de curador especial e vem retardando a satisfação da obrigação. Penalidade por ato atentatório à dignidade da justiça bem aplicada. Execução fundada em crédito condominial e em confissão de dívida firmada apenas pelo coexecutado. Novação do débito confessado pelo codevedor, hipótese em que a coexecutada fica quite com o credor (Código Civil, art. 360, II). Valor referente ao instrumento de confissão de dívida que pode ser exigido apenas de quem o subscreveu. Recurso parcialmente provido.
(TJ-SP – AI: 22252871520218260000 SP 2225287-15.2021.8.26.0000, Relator: Cesar Lacerda, Data de Julgamento: 25/10/2021, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2021)
Condômino com acordo pode votar e participar da assembleia?
A questão central em debate é se podemos dizer que o devedor que firmou novo acordo e por ora, não tem mais dívida, está quite com o condomínio e pode votar e participar da assembleia de condomínio?
Conforme aduz o Código Civil, Art. 1.335. São direitos do condômino: III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Considerando o artigo acima, é certo afirmar que o devedor não pode votar e sequer estar presente na assembleia se não estiver quite.
Entendo que pelo fato de o antigo devedor que fez a novação estar livre da dívida, pois ocorreu a novação e, por isso, não há parcelas do acordo em aberto, além de estar em dia com a cota do mês, este está quite para votar e participar das assembleias.
O que significa estar quite com o condomínio?
A expressão “quite” utilizada no Código Civil deve ser interpretada de forma lógica, de forma que a pessoa “não está inadimplente” e não de que a pessoa “não está devendo”.
Por fim, se aquele que fez um acordo precisar de uma Certidão Negativa de Débitos (CND), no termo deverá constar que o condômino tem uma novação a qual fica vinculada a quitação integral para a emissão da CND.
O que poderia ser feito no caso seria emitir uma Certidão positiva com efeitos negativo, assim como se procede com acordos de dívidas na esfera pública. Ou seja, isso atestará que existe um acordo no valor firmado e que para a emissão da certidão negativa sem ônus, se faz necessário o cumprimento integral do acordo.
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*Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 20 anos, sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e ex-Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB (23/25).
