Rodrigo Karpat¹
A convenção do condomínio é o documento mais importante da vida condominial. Isto porque ela é ato obrigatório para a instituição do condomínio edilício e “deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades” (art. 1.333 do CC).
A convenção tem poder entre os condôminos e obriga aos demais adquirentes, mas, por se tratar de uma norma de direito privado, não pode contrariar a lei.
Além disso, a convenção tem outra peculiaridade: não apenas os signatários do documento ou seus proprietários estão obrigados por ela, mas todos os presentes no condomínio estão sujeitos a sua autoridade. Dessa forma, a convenção é caracterizada como um ato-norma em termos de sua natureza jurídica.
Continue a leitura para conhecer mais sobre as características e especificidades da convenção do condomínio!
Convenção de condomínio X regimento interno
A convenção traz as questões maiores do prédio, como frações, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
Já o regimento interno vai trazer questões menores, mas essenciais para a vida em condomínio, tais como horários de funcionamento das áreas comuns, possibilidade de levar visitantes à piscina, regras para utilização do salão de festas, entre outras.
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Hierarquia das leis e o papel da convenção de condomínio
É importante se entender a hierarquia das leis e, como apontado, a convenção, bem como o regimento interno (RI), não podem contrariar as leis públicas, como é o caso do Código Civil.
Ainda assim, existe apenas uma hipótese em que a convenção poderá contrariar a lei: quando a lei expressamente dispuser que pode ser contrariada. Isso ocorre quando vemos no final dos dispositivos legais “salvo disposição em contrário na convenção”.
É o que ocorre no caso do art. 1.336, inc. I, do Código Civil, que impõe a fração ideal como regra geral para o rateio de despesas, mas faculta à convenção dispor de forma diversa:
“Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” (Destaque nossos)
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Registro da convenção
Não há dúvida. Conforme o artigo. 1.333, a convenção que constitui o condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O não registro faz com que o condomínio esteja, em parte, irregular. Visto que ele existirá de fato, mas será impedido de ter Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ), abrir uma conta bancária, realizar registros dos seus funcionários etc. O que fará com que a gestão condominial seja prejudicada no seu dia a dia.
Nesse sentido, fica claro que a não existência da convenção faz com que o condomínio esteja totalmente irregular, sendo impedido não só de ter essas questões apontadas acima, como também não conseguirá cobrar as taxas condominiais.
Por consequência, o condomínio ficará sem nenhum tipo de regra, em uma total insegurança jurídica, no sentido de que não existirá uma lei entre as partes podendo regrar o cotidiano condominial.
Dessa forma, a convenção é documento essencial para a vida em condomínio, precisando ser muito bem redigida e registrada a fim de garantir os direitos e deveres de todos que ali coabitam, sejam eles condôminos, moradores, inquilinos, funcionários e a gestão como um todo.
Esperamos que você tenha gostado de conhecer mais sobre o funcionamento da convenção do condomínio. Continue no blog, e aprofunde seus conhecimentos com o livro Questões Condominiais – Questões Práticas para as dúvidas do dia a dia, de Rodrigo Karpat.
¹Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP
