Rodrigo Karpat/Departamento Consultivo*
A questão da mudança de fachada gera uma série de dúvidas tanto para condôminos, quanto para a gestão condominial.
Isso ocorre, principalmente, pelo fato de não haver uma padronização no entendimento jurídico quanto a isso e muito a cargo de uma série de fatores no cotidiano condominial que influenciam na alteração dessa fachada, tanto pelas mudanças obrigatórias (segurança em condomínio, proteção, novas leis etc.), como também por conta da impossibilidade de se manter a fachada conforme a obra em sua originalidade.
Continue a leitura e entenda mais sobre como funciona a alteração de fachada de condomínio, qual é o quórum necessário para isso e outros pontos importantes sobre o tema!
Alteração de fachada e casos práticos no cotidiano condominial
Uma questão bem comum, por exemplo, se refere às fachadas que têm pastilhas na sua composição, isso porque conforme o desgaste ao longo dos anos, elas acabam se desprendendo da parede e caindo.
O problema quanto a isso se encontra no fato de que o revestimento com esse material foi muito popular principalmente do meio para o final do século passado, o que faz com que as peças de reposição, em muitos casos, tenham desaparecido do mercado e aí, a dúvida que fica é se é possível, quando de uma renovação na fachada, alterar aquilo que consta no projeto original.
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O que diz a lei sobre o quórum na alteração de fachada em condomínio?
Num primeiro momento, parece ser óbvio no sentido de que é o caminho a se tomar, porém, isso esbarra na questão do quórum, isso porque para a alteração de fachada é necessária a unanimidade, conforme preceituam os Artigo 1334, III e Artigo 1336, III.
Isso também vale quando falamos de outros assuntos que irão alterar visualmente a fachada, como, por exemplo, a necessidade de se trocar a posição da portaria visando a segurança do empreendimento, ou até trocar as plantas do jardim da fachada por conta de ser de uma espécie que não consegue mais sobreviver dado diversos fatores, ou até desligar a cascata de água para economia no condomínio.
Os fatores são vários e, se formos na letra da lei, essas só poderão ser alteradas com a unanimidade.
O que é considerado fachada em um condomínio?
Além disso, uma outra questão que acaba trazendo mais dúvidas quanto a isso, é o fato de muitas vezes nos deparamos com laudos que buscam definir de forma errônea o que é a fachada de um empreendimento.
Nesse sentido, é preciso se entender que a definição de fachada é clara: são todas as faces de uma edificação e, quando falamos em faces, estamos falando de todas as partes visíveis que compõem o empreendimento.
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O quórum e as controvérsias jurídicas
O que chama a atenção quanto a essa questão é que nos últimos anos, muito por conta de mudanças de leis durante a pandemia, o ordenamento jurídico ficou “bagunçado” no sentido de que, para dar um exemplo factível, com a chegada da Lei 14.405/2022 é possível alterar a destinação do imóvel com o quórum de “apenas” 2/3, mudança essa muito mais importante e grave do que uma alteração de fachada, que exige como quórum a unanimidade.
Nesse sentido, entendemos que a longo prazo, dada uma situação tão díspar como essa apresentada acima, a tendência é ou a lei se ajustar quanto a isso ou, de forma geral, quando falarmos de alteração de fachada em circunstâncias de necessidade, como apontado aqui, a jurisprudência caminhe para entender que essa alteração poderá ser feita sem a necessidade da unanimidade.
Como o síndico deve conduzir o processo de alteração de fachada
Ainda assim, até por conta de essa lei quanto à alteração de destinação ser muito recente, é imprescindível que juridicamente, quando falarmos da alteração de fachada, continuemos seguindo o que a lei diz, traduzindo: a unanimidade do quórum quando da alteração da fachada, seja ela por motivos estéticos ou de outra ordem, como em termos de segurança.
Dessa forma, a fim de evitar problemas para a gestão, é muito importante que, dada a circunstância jurídica da presente questão, bem como aquilo que cada condomínio enfrenta quanto a esse tema, que a gestão faça um ótimo trabalho de conscientização junto aos condôminos no intuito de apresentar a obrigação de reparar/alterar a fachada e que é necessário um quórum específico, a fim de que esse seja alcançado e a situação seja resolvida da melhor forma possível e, claro, dentro daquilo que a lei dispõe.
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Agora que você sabe mais sobre a alteração de fachada de condomínio e o quórum, confira tudo que você precisa saber sobre condomínio em multipropriedade.
*Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 20 anos, sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e ex-Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB (23/25).
